Если вы купили дом до того, как лопнул «ипотечный пузырь», вы можете обнаружить, что должны за него больше, чем он стоит в настоящее время. Это очень неприятная ситуация, потому что вы должны деньги, которые, возможно, никогда не вернете в связи с ростом капитала, вложенного в ваш дом. И может быть еще хуже в том случае, если вы окажетесь в ситуации, когда вам нужно будет продать свой дом, но вы не получите от его продажи сумму, достаточную, чтобы выплатить оставшуюся часть ипотеки. Если вы взяли кредит, гарантированный Федеральным управлением жилищного строительства, вы можете вообще не владеть никаким капиталом в вашем доме, что затруднит его продажу в будущем. Кроме того, если вы открыли кредитную линию под домашний капитал для ремонта дома, ваша ситуация может быть еще хуже с наличием двух кредитов, привязанных к вашему дому. Вот четыре вопроса, которые вам следует задать самим себе, если вы оказались в ситуации, когда ваш ипотечный долг больше рыночной цены вашего дома.
Есть ли у вас время, чтобы подождать, пока восстановится рынок?
Во-первых, вам нужно подумать о вашей текущей ситуации и о том, нужно ли вам беспокоиться о том, что вы должны больше, чем стоит ваш дом в настоящее время. Если вы находитесь в ситуации, когда вы можете продолжать жить в своем доме и вносить ежемесячные платежи, то было бы лучше, если бы вы просто переждали сложившуюся ситуацию. Это означает, что вы никуда не переедете, и однажды ваш ипотечный кредит сравняется со стоимостью вашего дома. Это произойдет двумя способами: ваши текущие платежи уменьшат вашу задолженность, и в то же время стоимость вашего дома начнет восстанавливаться и расти. Хотя это вполне может случиться, но для того, чтобы стоимость вашего дома достигла той суммы, которую вы за него изначально заплатили, вам может потребоваться несколько лет. Если вы оказались в такой ситуации, лучше всего взглянуть на нее с точки зрения долгосрочной перспективы и понять, что вы не всегда будете находиться в ситуации, когда ваш ипотечный долг больше рыночной цены вашего дома.
Сложно ли вам производить платежи?
Если вы находитесь в ситуации, когда вы больше не можете позволить себе вносить платежи за свой дом, вам нужно будет по-другому подойти к этой ситуации. Первое, что вам нужно сделать, это проверить, имеете ли вы право на один из вариантов рефинансирования, предлагаемых вашей ипотечной компанией. Многие ипотечные компании неохотно идут на рефинансирование, если видят, что ваш ипотечный долг больше, чем стоит ваш дом. Тем не менее, правительство разработало программы, упрощающие процесс рефинансирования, на которые вы можете подать заявку. Хотя вы не можете просто стереть сумму, которую вы должны, вы можете получить лучшую процентную ставку и подогнать под свои возможности размер ежемесячного платежа. Подберите кредит с фиксированной годовой процентной ставкой, чтобы предотвратить рост процентной ставки и увеличение ежемесячного платежа.
Пытаетесь ли вы продать свой дом?
Если вы находитесь в ситуации, когда вам нужно продать дом, потому что вы переезжаете или потому что вы не можете позволить себе платежи за дом, даже с реструктуризацией долга, вам необходимо рассмотреть другие возможные варианты решения вопроса. Во-первых, необходимо рассмотреть вариант с короткой продажей дома. Это когда вы работаете совместно с банком и согласны получить за продажу дома меньше денег, чем стоимость вашего ипотечного кредита. Многие банки будут сотрудничать с вами в данном вопросе, если вы уже задержали несколько платежей или если вы близки к процессу реализации залога. Некоторые банки могут даже простить вам разницу между продажной ценой и суммой вашей задолженности. Другие могут потребовать, чтобы вы согласились выплатить разницу, взяв необеспеченный кредит. Важно рассмотреть альтернативы процессу реализации залога, особенно если вы не можете продать свой дом прямо сейчас.
Является ли реализация залога лучшим возможным вариантом для вас?
Другой вариант — пойти по пути реализации залога. Это означает, что вы просто съезжаете из дома и отдаете его банку. Если вы пропускаете платежи, банк может автоматически осуществить реализацию залога по вашей ипотеке. Вы также можете связаться со своим банком и сообщить им, что отказываетесь от дома. Банк может в таком случае потребовать, чтобы вы оплатили разницу между той суммой, за которую они продали дом, и тем, что вы задолжали по ипотеке. Этот вариант больше всего повредит вашей кредитной истории и должен быть последним средством решения проблемы, поэтому убедитесь, что вы рассмотрели все альтернативы реализации залога.
Несмотря на то, что это может быть неприятным, но вам нужно будет связаться с банком, когда вы примете решение совершить короткую продажу или передать свой дом в целях реализации залога. Так вы будете уверены в том, что пытались найти решение и что вы не просто отказались от дома.