Процесс и финансовые последствия выселения
Выселение — это юридический процесс, в ходе которого арендодатель выселяет арендатора из арендуемой недвижимости. Многие выселения происходят за нарушение условий аренды, например, за неуплату по аренде.
Выселение не отражается в вашем кредитном рейтинге, но может появиться в других потребительских отчетах и затруднить вам аренду в будущем. Если у вас есть задолженность по арендной плате или судебным издержкам, эти долги могут появиться в вашем отчете о кредитной истории и снизить ваш кредитный рейтинг.
Узнайте, что происходит во время выселения, какие у вас есть варианты и какие долгосрочные последствия это может иметь для ваших финансов.
Причины выселения
Арендодатель не может выселить арендатора без причины, и причина выселения должна быть юридически признана штатом. Эти причины различаются в зависимости от того, где вы арендуете недвижимость.
В документах об аренде будут указаны причины, по которым вас могут выселить, в том числе:
- неуплата по аренде;
- неоднократно просроченная оплата аренды;
- проживает слишком много людей;
- использование коммерческой недвижимости в качестве места жительства;
- субаренда без разрешения;
- поведение, которое мешает другим арендаторам или причиняет им неудобства;
- отказ от разумного и законного изменения вашей арендной платы или условий аренды;
- нанесение ущерба недвижимости;
- использование недвижимости в целях, запрещенных законом.
Арендаторов часто выселяют за нарушение условий аренды. Однако есть и причины, не имеющие отношения к поведению арендатора. Вас могут выселить, если арендодатель желает (или ему необходимо) сделать следующее:
- занять недвижимость для личного пользования;
- отремонтировать или в значительной степени восстановить недвижимость таким образом, что в процессе проведения работ занимать ее будет небезопасно для вас;
- снести здание, которое вы арендуете;
- преобразовать арендуемую недвижимость в кондоминиум или другой кооператив (с разрешения правительства).
Причины выселения будут зависеть от типа недвижимости, которую вы арендуете, от того, как ваш арендодатель разрешает использовать эту недвижимость, а также от законов о выселении на уровне штата, в котором вы арендуете недвижимость.
Что происходит, когда вы получаете уведомление о выселении
Несмотря на то, что законы о выселении различаются в зависимости от штата, выселение не должно стать неожиданностью. Арендодатели должны уведомить (в письменной форме) арендатора, чтобы он решил данную проблему или покинул арендуемую недвижимость до начала судебного процесса выселения.
Временные рамки по данному уведомлению зависят от штата. В некоторых требуется всего два или три дня, а в других требуется уведомление за 30 дней до начала судебного разбирательства.
Примечание: при отсутствии официального договора аренды количество уведомлений, которые арендодатель должен направить до начала процедуры по выселению, определяется законодательством штата. Например, если вы арендуете помесячно, арендодатель, как правило, должен уведомить об этом за месяц.
Получив уведомление о предстоящем выселении, вы можете сделать одну из трех вещей:
- попытаться «исправить» или устранить нарушение;
- переехать до выселения;
- остаться и оспаривать выселение в суде.
Устранение нарушения
При многих нарушениях условий аренды вы можете получить уведомление о том, что вам необходимо «устранить нарушения или освободить помещение». Это означает, что у вас есть возможность устранить нарушение в течение определенного количества дней, чтобы избежать выезда или выселения.
Например, если вас выселяют из-за такой проблемы, как неуплата арендной платы, это нарушение можно устранить, немедленно внеся всю арендную плату, которую вы задолжали. Если вы сдаете в субаренду комнату соседу без разрешения, соседу придется переехать.
Скорее всего, вам также придется покрыть какие-либо расходы, которые арендодатель понес в связи с направлением уведомления.
Важно: если вы решите проблему после получения уведомления об устранении нарушений или освобождении помещения, обязательно берите письменный документ о том, что вы внесли арендную плату или иным образом разрешили ситуацию в срок, указанный в уведомлении. Возможно, вам придется представить этот документ в качестве доказательства в суде, если вас все же вызовут в суд.
В некоторых штатах арендодатели могут направить вам «безоговорочное уведомление об освобождении помещения». Это означает, что у вас нет возможности остаться в арендованной недвижимости, даже если вы сможете устранить нарушение. В других штатах допускается безоговорочное уведомление об освобождении помещения за некоторые нарушения, но не за все.
Например, если вы получили безоговорочное уведомление об освобождении помещения за неуплату арендной платы, вы должны оплатить задолженность по арендной плате и переехать или быть выселенным. У вас нет возможности оплатить аренду и остаться.
Если вас выселяют за беспокоящие действия (например, за преследование других арендаторов) или незаконную деятельность (например, изготовление или продажу наркотиков на территории объекта недвижимости), вы, скорее всего, получите безоговорочное уведомление об освобождении помещения.
Выезд до выселения
Если вы получили либо уведомление об устранении нарушений и освобождении помещения, либо безоговорочное уведомление об освобождении помещения, вы можете переехать и вообще избежать судебного процесса выселения.
После освобождения помещения вам все равно придется заплатить арендную плату или сборы, причитающиеся арендодателю. В противном случае вас могут направить в суд по гражданским делам или передать ваш долг коллекторскому агентству.
Обращение в суд по поводу выселения
Если вы не переедете или не решите проблему, приводящую к вашему выселению, в течение срока, указанного в уведомлении, ваш арендодатель может начать судебное разбирательство по поводу выселения против вас в суде. Вы также можете оспорить выселение в суде, если считаете, что вас выселяют несправедливо.
Важно: вы должны ответить на любую повестку в суд, даже если вы уже переехали из этого объекта недвижимости, оплатили задолженность по арендной плате или иным образом решили проблему, которая стала причиной подачи иска о выселении.
Как только начнется судебное разбирательство по выселению, вам придется явиться в суд. Затем судья вынесет решение в пользу вас или арендодателя. Если решение вынесено в пользу арендодателя, вам необходимо:
- переехать в сроки, разрешенные судом;
- оплатить какие-либо задолженности по арендной плате;
- возместить какие-либо судебные издержки, которые суд обязал вас оплатить.
Как выселение влияет на вашу кредитную историю
Выселение не будет напрямую отражаться в вашем отчете о кредитной истории, но туда может быть внесена информация, связанная с выселением. Если арендатор обращается в суд для вашего выселения и добивается решения против вас, то решение, связанное с данным выселением, является публичной информацией и может фигурировать в некоторых потребительских отчетах.
Судебное решение не в вашу пользу затруднит аренду в будущем. Это также может снизить ваши шансы на одобрение кредитной карты или кредита.
Предупреждение: если судебное решение в пользу компании по управлению имуществом указано в вашем публичном потребительском отчете, любая компания, изучившая данный отчет, может обоснованно предположить, что вас выселили.
Несмотря на то, что выселение напрямую не повлияет на ваш кредитный рейтинг, на него повлияет взыскание неуплаченной арендной платы и судебных издержек, которые вы должны оплатить. Этот долг может появиться в вашем отчете о кредитной истории и снизить ваш кредитный рейтинг.
Как и большинство других типов отрицательной информации, выселение может оставаться в вашем отчете о кредитной истории на протяжении периода до семи лет. Если срок давности по невыплаченным присужденным суммам в вашем штате превышает семь лет, о выселении может сообщатся вплоть до истечения срока давности.
Совет: вам следует погасить задолженность по решению суда, как только вы сможете себе это позволить. Выплата присужденной суммы не удалит эту информацию из вашего отчета о кредитной истории, но может повысить ваши шансы на возможность аренды в будущем, особенно с течением времени после выселения и присуждения суммы к выплате.
Даже если вы переедете до того, как дело о выселении дойдет до суда, это все равно может повлиять на вашу кредитную историю. Например, если у вас все еще есть задолженность по арендной плате или комиссиям, арендодатель может воспользоваться услугами коллекторского агентства или подать иск против вас в суд мелких тяжб. Это попадет в ваш отчет о кредитной истории и испортит вам кредитный рейтинг.
Некоторые арендодатели предоставляют информацию в службы проверки арендаторов, такие как «РентБюро» (RentBureau) от «Экспириан» (Experian) и «СмартМув» (SmartMove) от «ТрансЮнион» (TransUnion). Даже если в вашем отчете о кредитной истории не написано «выселение», проверка в одной из этих служб выявит вашу информацию о выселении.
Предотвращение выселения
Из-за выселения будет сложно продолжать снимать жилье в будущем. Лучший способ избежать выселения — вовремя вносить арендную плату и соблюдать условия аренды.
Если вы беспокоитесь о том, что не сможете внести арендную плату, поговорите со своим арендодателем об этой проблеме и постарайтесь договориться, чтобы избежать процесса выселения. Ваш арендодатель может согласиться составить план платежей, временно снизить арендную плату, отсрочить платежи, либо он предложит другой план, который будет эффективен для вас обоих.
Вы также можете найти местные агентства и правительственные организации, которые предлагают помощь в оплате аренды. Помощь, которую предоставляют эти программы, обычно носит временный характер, но ее может быть достаточно, чтобы помочь вам получить свои средства и избежать выселения.