Займы на «зеленое» благоустройство и погашение налоговых обязательств через программы предоставления займов на внедрение чистых технологий (PACE)

Как работают займы на внедрение чистых технологий (плюсы и минусы финансирования PACE)

Экономия воды и электроэнергии снижает негативное воздействие на окружающую среду и может привести к снижению затрат на коммунальные услуги. Но серьезные усовершенствования, такие как засухоустойчивое озеленение и солнечные батареи, — дорогостоящее удовольствие. Итак, как можно произвести природосберегающее благоустройство жилья, не превышая свой бюджет?

Заем на внедрение чистых технологий (PACE) может стать приемлемым вариантом финансирования. Финансирование PACE позволяет легко получить относительно доступные долгосрочные кредиты, но у этого варианта есть свои плюсы и минусы.

Подробная информация о программах PACE

Займы на внедрение чистых технологий (PACE) — это способ получить финансирование для проектов по внедрению чистых технологий. Владельцы недвижимости возвращают заемные средства вместе с налогами на недвижимость, и размер задолженности закрепляется за объектом недвижимого имущества, а не за первоначальным заемщиком, если она не была выплачена к моменту продажи имущества. Одобрение финансирования PACE в первую очередь основывается на благоустроенной части недвижимого имущества, которое служит залогом в рамках обеспечения кредита. Кредитный рейтинг домовладельца — малозначащий фактор.

Примечание: финансирование PACE не может превышать 15 % от стоимости объекта недвижимого имущества. И общее отношение суммы кредитных средств к стоимости недвижимого имущества по PACE и любых остатков задолженности по кредитам, относящимся к такому объекту недвижимости, не должно превышать 97 %.

По состоянию на июль 2020 г. финансирование PACE было доступно для объектов жилой недвижимости только в Калифорнии, Флориде и Миссури; в 22 штатах, в том числе в этих трех, и округе Колумбия действовали программы PACE для объектов коммерческой недвижимости. Законодательство, регулирующее условия выдачи займов PACE было введено еще в 15 штатах, но программы еще не действовали.

Программы финансирования PACE имеют несколько разных названий. В Калифорнии, например, это CaliforniaFIRST, FortiFi, HERO и Ygrene. Во всех трех штатах, помимо проектов, связанных с энергосбережением, финансирование PACE может быть направлено на замену крыши. Во Флориде его можно использовать на технологии, позволяющие защитить ваш дом от ураганов. В Калифорнии его можно использовать для повышения эффективности водопользования, включая установку водопровода с низким расходом и капельного орошения.

Примечание: поскольку денежные средства, выделяемые в рамках PACE, возвращаются в качестве задолженности по объекту недвижимого имущества через налог на недвижимость, то технически это не кредит. Заем устанавливается в виде залога недвижимого имущества, требование по которому, как правило, имеет приоритет над требованием ипотечного кредитора.

Оценка финансирования PACE

Хотя у финансирования PACE есть несколько преимуществ, тем не менее, это вариант не для всех. Вот почему также важно осознавать недостатки получения финансирования PACE.

Преимущества финансирования PACE

Такие программы имеют несколько особенностей, которые делают их привлекательными для заемщиков.

• Легко получить одобрение: получить право на участие в программе PACE относительно легко. По сравнению с кредитами под залог жилой недвижимости, которые являются популярной альтернативой дорогостоящему ремонту дома, критерии одобрения кажутся более мягкими. Ваш кредитный рейтинг FICO не столь важен для получения займа PACE, но уже имеющиеся или недавно внесенные негативные сведения в вашей кредитной истории могут вызвать некоторые проблемы. Вы также не должны иметь задолженности по уплате налогов на недвижимость.
• 100 %-е финансирование: программы PACE позволяют покрыть полную стоимость проекта без внесения первоначального взноса. Как следствие этого вы можете быстро начать работу без необходимости копить на проекты или переводить деньги между счетами. Разумеется, большие кредиты приводят к более высоким расходам на погашение процентов и значительным выплатам.
• Задолженность может быть передана следующему владельцу: если вы продаете недвижимость после проведения благоустройства, вам не обязательно выплачивать всю задолженность. Заем закреплен за объектом недвижимого имущества, поэтому он может передаваться и погашаться следующим владельцем недвижимости. Это может быть хорошо или плохо, в зависимости от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом. Не все покупатели заинтересованы в дополнительных расходах за такое благоустройство.
• Срок погашения: значительные улучшения могут стоить дорого. Займы PACE можно погашать в течение длительного периода времени (например, 5–20 лет). В результате выплаты могут быть относительно небольшими. Однако, как и в случае с любым кредитом, чем больше времени уходит на погашение, тем больше процентов вы заплатите в течение срока кредитования.
• Возможные налоговые льготы: финансирование PACE может облегчить получение экологических налоговых льгот. Прежде чем принимать какие-либо решения, обратитесь к своему налоговому консультанту. Когда важны сроки, программы PACE дают возможность завершить проект до истечения срока действия налоговых льгот, а получение крупного кредита позволяет установить все за один год (в отличие от растягивания работ на несколько лет с целью распределения денежных потоков).
• Налоговый вычет при выплате процентов: проценты, которые вы платите по задолженностям в рамках программ PACE, должны вычитаться из налогооблагаемой базы. Однако более крупный стандартный вычет, введенный Законом о сокращении налогов и увеличении занятости от 2017 г., снижает вероятность того, что домовладелец с задолженностью в рамках программы PACE будет учитывать этот вычет.

Недостатки финансирования PACE

Прежде чем использовать финансирование PACE для своего проекта, ознакомьтесь с некоторыми из подводных камней такого вида финансирования.

Конфликты интересов

Программы PACE для целей продвижения, как правило, полагаются на строительных подрядчиков. Большинство поставщиков услуг работают честно и добросовестно, и в конечном итоге покупатели должны принимать разумные решения, тем не менее существует небольшой процент подрядчиков, которые готовы делать вводящие в заблуждение заявления только для того, чтобы получить высокооплачиваемую работу. В дополнение к оплате за работу, которую они будут выполнять, подрядчики могут получать дополнительные комиссионные от кредитора, если они организуют финансирование проекта, поэтому вероятность конфликта интересов вполне реальна.

Шокирующие цифры платежей

Даже если вы выберете длительный период погашения, осуществление платежей может оказаться обременительным. Большинство людей думают о ежемесячных платежах, но задолженность по улучшению недвижимости зачастую выплачивается только один или два раза в год. Вы можете столкнуться с неожиданными расходами, когда придет время выплаты данных накопившихся платежей.

Совет: если ваш агент по обслуживанию ипотечного кредита платит ваши налоги на недвижимость через счет условного депонирования или счет ответственного хранения, вы также сможете производить выплаты по займу PACE ежемесячными платежами.

Расходы на выплату процентов

Процесс одобрения финансирования PACE относительно прост. Однако процентные ставки иногда выше, чем по кредиту под залог жилой недвижимости или кредитной линии, особенно если у вас хорошая кредитная история. Сможете ли вы заключить более выгодную сделку или нет, зависит от множества факторов, но финансирование PACE не всегда выходит дешевле.

Затраты и выгода

Не все улучшения, осуществленные с использованием финансирования PACE, приведут к экономии затрат на электроэнергию или воду, превышающей заемную сумму, а некоторые могут вообще не дать значительной экономии. Вам следует тщательно изучить предлагаемые улучшения и определить, окупятся ли они в конечном итоге.

Риск реализации залога и статус преимущественного права удержания

Займы PACE обеспечиваются вашим домом, поэтому вы можете потерять дом в результате реализации залога, если не будете вносить платежи. А поскольку залоговое право по PACE, как правило, имеет преимущественный статус перед вашим ипотечным кредитором, то вы подвергаетесь потенциальному риску реализации залога, даже если вы регулярно вносите платежи по ипотеке в соответствии с ипотечным договором. Кроме того, дома с залоговым правом по PACE не подпадают под условия ипотеки, финансируемой «Фанни Мэй» (Fannie Mae), «Фредди Мэк» (Freddie Mac) или Федеральными банками жилищного кредита. Это делает невозможной продажу объекта недвижимого имущества кому-то, чья ипотека была получена в рамках федеральной кредитной программы.

Внешность может быть обманчива

Приведенные выше риски не означают, что программы PACE невыгодные. Однако перед регистрацией стоит узнать о плюсах и минусах такого рода договоренностей. К сожалению, риски часто упускаются из виду, потому что программы PACE считаются «безопасными».

• Есть поддержка правительства? Местные органы власти обеспечивают доступность финансирования PACE, и программы PACE иногда путают с программами, предлагаемыми правительством. В конечном счете, это просто кредиты, и как и любой другой кредит — это обязательство, которое необходимо погасить, а его непогашение повлечет за собой последствия.
• На доброе дело? Приятно осознавать, что ты заботишься об окружающей среде, а финансирование PACE помогает оплачивать экологичные проекты. Однако есть также несколько вовлеченных организаций, которые могут быть больше заинтересованы в получении прибыли, чем в изменении мира к лучшему. Критики таких программ утверждают, что данные кредиты имеют сходство с субстандартными кредитами.
• Положен налоговый вычет? Возможно вам удастся вычесть расходы на выплату процентов, связанные с вашим проектом. Однако налоговое законодательство намного сложнее — вам необходимо поговорить с местным специалистом по оформлению налоговой декларации, чтобы уточнить, сможете ли вы претендовать на вычет.

Совет: владельцы недвижимости иногда полагают, что вычет рассчитывается от всей стоимости проекта, потому что платеж является частью налога на недвижимость, а это может быть не так.

Как использовать заем PACE?

В некоторых случаях имеет смысл воспользоваться финансированием PACE для реализации своего проекта. Вот несколько советов, которые помогут вам извлечь выгоду из потраченных денег.

Поговорите с кредитором напрямую

После того, как вы узнаете все подробности о займе PACE от подрядчика, проведите еще одну беседу с фактическим кредитором или финансовой организацией, обеспечивающей финансирование PACE. Очень важно хорошо понимать, во что вы себя вовлекаете. Узнайте о плюсах и минусах различных вариантов и о том, сколько вы заплатите в каждом случае. Даже этичные подрядчики могут забыть указать важные детали, и они не знакомы с вашей финансовой ситуацией. Для получения подробной информации обращайтесь непосредственно к источнику, и обсудите все нюансы в отсутствие вашего подрядчика. Таким образом, вы сможете говорить свободно, не беспокоясь о том, что можете кого-то обидеть.

Сравните с другими видами займов

Рассмотрите различные варианты, предлагаемые онлайн-кредиторами, местными банками и кредитными союзами вашего района. Кредиты по программе 203K Федерального управления жилищного строительства США также могут использоваться для финансирования благоустройства дома и требуют относительно небольшого первоначального взноса. Возможно, вы даже сможете профинансировать свой проект с помощью кредита физическому лицу и избежать залога недвижимости.

Ознакомьтесь с условиями

Узнайте, какую ставку вы реально можете ожидать, и выясните, какие издержки на заключение сделки вам придется покрыть. Кроме того, уточните, останется ли у вас право на удержание вашего дома (что произойдет, если вы воспользуетесь финансированием PACE или традиционной второй ипотекой). Вы все равно можете иметь право на налоговые льготы и, возможно, даже на вычет расходов на выплату процентов, если воспользуетесь другими кредитами.

Запросите ценовые предложения от нескольких подрядчиков

Когда вы не платите наличными авансом, все кажется доступным по цене. Но всегда есть возможность сэкономить (и снизить выплаты), выбрав самого выгодного подрядчика. Просто помните, что иногда вы получаете то, за что платите, поэтому выбор самого низкого ценового предложения может вам аукнуться.

Составьте смету и платите наличными

Это не самый простой способ, но у вас всегда есть возможность перенести реализацию проекта, откладывать деньги и заплатить наличными, чтобы завершить свой проект в какой то момент в будущем. Этот более долгий путь сэкономит вам деньги на выплате процентов, и у вас появятся дополнительные возможности, когда дело дойдет до выбора подрядчиков и конкретной работы, которую они будут выполнять.

Продажа (или покупка) недвижимости с PACE

Примечание: займы PACE уникальны, потому что они закрепляются за объектом недвижимости, а не за первоначальным заемщиком.

Если вы воспользовались программой PACE для финансирования проекта по благоустройству своего дома, вы все еще можете иметь задолженность, даже когда решите продать свою недвижимость. В этом случае вы можете продать благоустроенную недвижимость, а покупатель может взять на себя обязательство по погашению задолженности. Другими словами, новый владелец недвижимости получит задолженность на будущее. В некоторых случаях это имеет смысл, потому что благоустроенный объект недвижимости на самом деле может стоить больше. Однако некоторые покупатели неохотно берут на себя такие платежи, и им может даже будет трудно получить финансирование, если недвижимость будет иметь дополнительную кредитную нагрузку.

При желании вы всегда можете погасить задолженность по PACE самостоятельно, что сделает вашу недвижимость более привлекательной для потенциальных покупателей. В сфере недвижимости все является предметом переговоров: вы можете назначить более высокую цену за оплаченное благоустройство жилья или вы можете согласиться на более низкую цену за недвижимость, которая связана с более высокими расходами (по крайней мере, временно).

Если вы планируете купить недвижимость с существующей задолженностью по PACE, найдите время, чтобы выяснить, как эта задолженность повлияет на условия вашей сделки. Предположительно, вы выиграете от благоустройства жилья, поэтому, возможно, стоит взять на себя обязательства по погашению задолженности. Например, ваши счета за электричество будут ниже, если в доме установлена надежная фотоэлектрическая система, и вы будете получать выгоду от этих более низких счетов еще долгое время после погашения задолженности по PACE.

Прежде чем вы зайдете слишком далеко, поговорите со своим кредитором и выясните, как они решают различные вопросы, связанные с программами PACE. В некоторых случаях залоговое право по PACE предусматривает приоритетное право требования, но некоторые программы PACE могут предложить вариант второй очереди после права требования по вашему кредиту на покупку дома.