Узнайте о вариантах и рисках получения второй ипотеки
Вторая ипотека — это дополнительный кредит, который вы берете с залогом в виде вашего дома, в то время как этой собственностью обеспечен другой кредит.
Некоторые люди берут вторую ипотеку, чтобы внести первоначальный взнос, а другие делают это, чтобы погасить долг или выполнить ремонт дома. Однако далеко идущие последствия этого решения означают, что вы не должны относиться к нему легкомысленно.
Если вы решаете, стоит ли получать вторую ипотеку, важно понять, как она работает, как ее взять и как это повлияет на ваши финансы сейчас и в будущем.
Как работает вторая ипотека
Как и первая ипотека, вторая ипотека — это кредит, обеспеченный вашим жильем, за исключением того, что это дополнительный кредит, который вы берете на уже заложенное имущество.
Ипотека называется «второй», потому что кредит будет выплачен вторым, если вы не сможете выплатить свои ипотечные кредиты, и ваше жилье необходимо будет выставить на продажу для погашения долгов. Процентные ставки по второй ипотеке также обычно немного выше, чем по первой, потому что кредитор, участвующий во второй ипотеке, получит деньги только после выплаты первой ипотеки. Вторая ипотека сопряжена с такими же рисками, как и основная ипотека, если вы не можете производить платежи по кредиту, включая риск потери права выкупа и потери вашего жилья.
Как правило, существует два общих типа второго ипотечного кредита:
- Кредиты под залог жилой недвижимости (HEL): эти кредиты можно классифицировать как «закрытые» вторые ипотечные кредиты, потому что вы получаете кредитные средства один раз и не можете получить их снова после того, как вы их израсходовали.
- Кредитные линии под залог жилой недвижимости (HELOC): они считаются «открытыми» ипотечными кредитами, потому что вы можете получать денежные суммы в размере до определенных кредитных лимитов, выплачивать задолженность, а затем снова получать денежные суммы в размере до этих лимитов.
Как работает кредит под залог жилой недвижимости
HEL использует собственный капитал в вашем жилье в качестве залога. Собственный капитал — это стоимость вашего дома за вычетом существующей ипотеки.
Как правило, вы получаете кредит в виде единовременной суммы со сроком кредита от пяти до 30 лет, и вам придется возвращать его вместе с процентами путем фиксированных ежемесячных платежей. Также могут взиматься авансовые платежи. К счастью, процентная ставка обычно фиксированная и не меняется со временем, что обеспечивает предсказуемый ежемесячный платеж. Но если вы не погасите HEL, кредитор может лишить вас права выкупа вашего жилья. Поэтому будьте уверены, что вы можете вносить ежемесячные платежи в рамках вашего кредита.
Как работает кредитная линия под залог жилой недвижимости
HELOC — это возобновляемая кредитная линия, которая позволяет вам многократно «брать» деньги из собственного капитала или занимать деньги под залог собственного капитала.
Когда вы открываете HELOC, вам будет предоставлен набор чеков или кредитная карта, которые вы можете использовать для получения денег по мере необходимости до одобренной кредитором максимальной суммы линии в «период получения», который длится в течение фиксированного срок, обычно 10 лет. По мере того, как вы совершаете платежи, средства в вашем HELOC снова становятся доступными для повторного использования. В этом отношении HELOC похожа на кредитную карту, потому вы можете продолжать пользоваться доступным остатком до тех пор, пока открыта кредитная линия.
Когда период получения заканчивается, вы входите в другой фиксированный период, известный как период погашения, который может длиться 20 лет. В течение этого периода вы должны выплатить свою задолженность регулярными платежами, которые включают основную сумму и проценты. Процентная ставка по HELOC чаще всего бывает переменной, что может привести к тому, что платежи будут колебаться от месяца к месяцу. Некоторые кредиторы и соглашения в рамках HELOC даже требуют, чтобы вы выплатили сумму заемных средств в полном объеме сразу после начала периода погашения. Если вы не совершаете платежи должным образом, вы можете потерять право выкупа на свою собственность, и ваш кредитный рейтинг может снизиться.
Предупреждение: самый большой риск, связанный с кредитами под залог жилой недвижимости и с кредитными линиями под залог жилой недвижимости, заключается в том, что вы можете потерять свое жилье, потому что вы используете собственный капитал в качестве залога.
Варианты использования второй ипотеки
Есть несколько распространенных сценариев получения HEL или HELOC, но каждый заслуживает тщательной оценки и предполагает наличие альтернатив с меньшим риском.
Использование второй ипотеки в качестве первоначального взноса
Некоторые люди используют вторую ипотеку для покрытия первоначального взноса или даже для оплаты издержек на завершение сделки, которые в противном случае они не смогли бы себе позволить оплатить. Другие берут так называемую комбинированную вторую ипотеку, чтобы претендовать на основную ипотеку и избежать оплаты частного страхования ипотеки (ЧСИ), даже если у них недостаточно средств для внесения первоначального взноса в размере 20 % за свое жилье. Например, вместо того, чтобы платить 10 % стоимости дома в виде первоначального взноса и 90 % оставшейся стоимости в виде ипотечного кредита, для которого требуется ЧСИ, заемщик может претендовать на 10 % в виде первоначального взноса, 80 % в виде суммы ипотеки и 10 % в виде суммы комбинированной второй ипотеки.
Но второй ипотечный кредит и комбинированный ипотечный кредит подразумевают более высокие процентные ставки. Ваша разность между стоимостью обеспечения и задолженностью по ипотеке также может стать отрицательной. Внесение первоначального взноса в размере 20 % позволит вам избежать уплаты ЧСИ, получить право на более низкие процентные ставки по первой ипотеке и начать выплату своего жилищного кредита на более выгодной финансовой основе. Что еще более важно, вы можете избежать потери жилья.
Получение второй ипотеки для погашения долга
Консолидация долга — это распространенная стратегия управления долгом, которая включает объединение нескольких долгов в один кредит, как правило, с более низкой процентной ставкой. Люди, накопившие достаточный капитал в своем жилье, иногда берут вторую ипотеку, чтобы использовать свой собственный капитал для выплаты долга под высокие проценты. Однако с помощью этой стратегии на самом деле не погашается основной долг. Вы просто берете новый кредит, чтобы оплатить старый. Вот почему некоторые люди консолидируют свои долги, а затем через небольшой промежуток времени снова оказываются в долгах.
Даже если вы имеете право на более низкие процентные ставки по второй ипотеке, чем по кредитной карте или кредиту физическому лицу, получение второй ипотеки для выплаты долга подвергает ваше жилье риску, потому что вы переводите необеспеченный долг на свое жилье. Если вы не можете производить платежи, кредитор может лишить вас права выкупа на вашу собственность, и вы можете потерять свое жилье.
В связи с изменением стоимости жилья получение дополнительного кредита под ваше жилье может стать серьезным риском, если стоимость вашего жилья упадет до такой степени, что будет составлять меньше, чем сумма по ипотеке, и в этот момент ваша разность между стоимостью обеспечения и кредитной задолженностью станет отрицательной, и наступит более высокая вероятность того, что вы не сможете выполнить условия по ипотеке.
Лучше не привязывать дополнительный долг к своему жилью, если вы можете этого избежать. Вместо этого сначала обратитесь в компанию по урегулированию долга, чтобы решить проблему долга, и в компанию по кредитному консультированию, чтобы решить проблемы, из-за которых вы залезли в долги. Если вы решили консолидировать свой долг, подумайте о получении консолидированного кредита в банке.
Использование кредита под залог жилой недвижимости для получения наличных денежных средств
Некоторые домовладельцы предпочитают использовать кредит под залог жилой недвижимости, чтобы обменять капитал, накопленный в их доме, на наличные деньги для ремонта дома или других расходов. Вы можете получить от 90 % до 95 % денежной стоимости собственного капитала, предоставив свое жилье в качестве залога для второй ипотеки. Однако у вас будет два платежа по ипотеке, и вы создадите риск потери жилья, если не будете вносить платежи.
Альтернативой является рефинансирование с обналичиванием, при котором ваш существующий кредит рефинансируется в новый кредит и позволяет вам получить разницу наличными. Условия, процентные ставки и план платежей по консолидированному кредиту будут отличаться от таковых у первоначального кредита, но у вас не будет двух кредитов, с которыми придется справляться. Рефинансирование с обналичиванием особенно привлекательно, если вы можете обеспечить более низкую процентную ставку по консолидированному кредиту, чем по второму ипотечному кредиту.
Конечно, вы можете отказаться от обоих вариантов и вместо этого сохранить капитал в своем жилье на тот момент, когда вы выйдете на пенсию или когда вы продадите жилье и переедете в новое.
Получение второй ипотеки
Как только вы поймете, как работает вторая ипотека, и сочтете ее лучшим вариантом действий для себя, получение дополнительной ипотеки будет аналогично тому, как вы получили свою первую ипотеку. Скорее всего, вам нужно будет предоставить подтверждение вашей занятости, а также информацию о доходе, кредитном рейтинге и других долгах. Вам также необходимо иметь достаточный капитал в вашем жилье. Вам нужно будет провести оценку вашего жилья, чтобы определить его актуальную стоимость, и чтобы кредитор мог оценить собственный капитал. Сумма кредита и проценты по кредиту будут отражать все эти факторы.
Вы можете начать процесс подачи заявки, обратившись в свой банк или кредитный союз и подав через них заявку на кредит. Узнайте, взимает ли кредитор плату за подачу заявки, за оформление заявки или за оценку. Не все кредиторы взимают эту плату. Несмотря на то, что вы должны быть готовы к тому, что процентные ставки по второй ипотеке будут немного выше, чем по первой ипотеке, они все равно будут ниже, чем по необеспеченным кредитам, таким как кредиты физическому лицу или кредитные карты.
Примечание: вам не обязательно получать вторую ипотеку у того же кредитора, у которого вы получили первую ипотеку.
Добавление второй ипотеки в план выплаты долга
После того, как вы получите вторую ипотеку, включите ее в свой план выплаты долга. Поскольку процентная ставка выше, к этой ипотеке нельзя относиться так же, как к вашей основной ипотеке. Работайте над тем, чтобы погасить долг по второй ипотеке как можно быстрее, чтобы не погрязнуть в новых долгах.
Если вы рассматриваете получение второй ипотеки по какой-либо причине, внимательно обдумайте причины, по которым вы это делаете, и действительно ли вы можете позволить себе финансовые и эмоциональные затраты на получение второй ипотеки, включая потенциальную потерю вашего жилья.
В целом, для вас будет лучше, если вы сможете накопить и заплатить наличными за большинство своих потребностей или поработать со специалистами по долгам, чтобы погасить свой долг без тех же рисков, которые возникают при использовании второй ипотеки для их погашения.