Является ли выплата ипотеки лучшим финансовым ходом?

Свобода от ипотечного кредита может быть заманчивой, но правильно ли это для ваших финансов?

Для владельца жилья «необремененность» ипотекой может показаться идеальным положением. У вас нет ипотечного платежа, и дом на 100 % принадлежит вам. Но всегда ли выгодно отсутствие ипотеки? Это то, чего вы должны стремиться достичь в долгосрочной перспективе? Не обязательно.

Плюсы и минусы отсутствия ипотеки

Объяснение плюсов

Может возникнуть соблазн избавиться от долгов и связанных с ними ежемесячных платежей. Согласно данным Бюро переписи населения США за 2017 год, средний ежемесячный платеж по ипотеке составляет 900 долларов. Трудно отказаться от такой ежемесячной свободной суммы денег.

Это дает и другие преимущества: вы избежите уплаты процентов и сможете полностью претендовать на прибыль от жилья после его продажи.

Отсутствие ипотечного кредита также может означать на один семейный расход меньше, что может быть хорошо, если вы приближаетесь к пенсии или живете на фиксированный доход.

«Я заметила, что те, кто близок к выходу на пенсию (скажем, через 5–7 лет), чувствуют себя спокойнее, зная, что у них нет ипотеки по выходу на пенсию», — сказала Элизабет Виндиш платформе The Balance по телефону. Виндиш — сертифицированный специалист по финансовому планированию (CFP) из Денвера и основатель компании «Эспен Уэлс Менеджмент, Инк.» (Aspen Wealth Management, Inc).

Объяснение минусов

С другой стороны, вы больше не имеете права на налоговый вычет из процентов по ипотечному кредиту. Потеря этой налоговой льготы может привести к тому, что вы попадете в более высокую налоговую категорию, что приведет к увеличению налоговых обязательств по вашей годовой декларации.

Кроме того, досрочное погашение кредита может уменьшить ваши сбережения или сумму денег, которую вам необходимо отложить на пенсию, в фонды на обучение в колледже ваших детей или на другие цели.

Примечание: Виндиш сказала, что в зависимости от процентной ставки по кредиту эти инвестиции и счета могут принести вам больше чистого дохода, чем может сэкономить выплата кредита.

Наконец, еще один недостаток заключается в том, что, хотя ваш дом является источником благосостояния, это благосостояние неликвидно. Чтобы продать дом и получить прибыль, может потребоваться время, что может быть затруднительно, если вы столкнетесь с какой-либо непредвиденной финансовой проблемой.

На что следует обратить внимание перед тем, как освободиться от ипотеки

Чтобы определить, стоит ли вам стремиться к освобождению от ипотеки, сначала рассмотрите несколько факторов:

• условия вашего кредита,
• ваша текущая ипотечная ставка по сравнению с рыночными ставками,
• ваши семейные доходы и расходы,
• ваши пенсионные планы.

Условия вашего кредита

Некоторые ипотечные кредиторы предусматривают штрафы за досрочную выплату по ипотеке. Прилагаются ли к вашему кредиту штрафы за досрочное погашение? Важно понимать все условия ипотеки.

Если предусмотрен штраф за досрочное погашение, вы можете задолжать крупную сумму за досрочное погашение кредита. Штрафы за досрочное погашение наиболее часто предусматриваются в первые годы вашего кредита.

В 2014 году Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) утвердило правила, которые ограничивают штрафы за досрочное погашение первыми тремя годами по большинству ипотечных кредитов, обеспеченных с 10 января 2014 г.

Эти правила ограничивают ваш штраф за досрочное погашение до 2 % от досрочно выплаченной суммы в течение первых двух лет и до 1 % в третий год. По закону вы не будете платить штраф за досрочное погашение после трех лет, если вы взяли ипотечный кредит с 10 января 2014 г.

Например, если у вас была фиксированная ипотека на 30 лет с остатком в 300 000 долларов, и вам пришлось заплатить 2 %-й штраф на досрочное погашение, вам потребовалось бы дополнительных 6000 долларов только за то, чтобы освободиться от ипотеки.

Ставки по ипотеке

Какова процентная ставка по вашему актуальному жилищному кредиту? Какие средние процентные ставки на текущем рынке? Получите в агентстве «Фредди Мэк» (Freddie Mac) информацию о самых последних ставках, чтобы вы знали, какие у вас есть варианты.

Если ставки ниже, чем по существующему кредиту, вы можете рефинансировать, снизить ставку и ежемесячный платеж и погасить кредит раньше, не съедая свои сбережения или инвестируемые деньги.

Например, предположим, что у вас есть ипотечный кредит в размере 250 000 долларов с фиксированной процентной ставкой, который вы получили семь лет назад под 6,35 %, а ваши ежемесячные выплаты составляют 1685 долларов. Рефинансирование ипотеки под 4,25 % на 30 лет приведет к ежемесячному платежу в размере 1244 доллара, что позволит вам откладывать 441 доллар в месяц.

Вам также нужно будет подумать о ставке по вашему кредиту в сравнении с потенциальным уровнем доходности, который вы можете получить, вложив свои деньги. Возможно, вы платите по низкой процентной ставке, скажем, 3 %, но, если вместо этого вы можете получить более высокий уровень доходности, этот вариант стоит рассмотреть.

Важно: помните, что инвестиционные доходы нельзя гарантировать.

Семейные доходы и расходы

Каково состояние ваших семейных доходов и расходов? Имеется ли у вас фонд на непредвиденные расходы, и выплачивали ли вы долги под высокие проценты, например, по кредитным картам или автокредитам? Придется ли вам в ближайшее время платить за обучение вашего ребенка в колледже или помогать заботиться о престарелом родителе?

Прежде чем погашать ипотеку, следует убедиться, что ваша жизненная ситуация стабильна. Началом этому может послужить создание фонда на непредвиденные расходы. Сумма в этом фонде должна быть достаточной для покрытия расходов на жизнь в течение трех-шести месяцев. Если вы не накопите эти деньги, и вместо этого используете их для выплаты ипотеки, вы можете оказаться в затруднительном положении, если произойдет непредвиденная финансовая ситуация, а ваш фонд будет пуст.

Кроме того, если у вас есть большие остатки по кредитным картам, подумайте об использовании любых дополнительных денег, которые у вас есть, чтобы погасить их в первую очередь. Кредитные карты часто предусматривают более высокие процентные ставки, которые могут превышать 20,00 %, и эти суммы быстро накапливаются, если вы не погашаете остаток.

И если ваш доход увеличился, и вы чувствуете себя комфортно в финансовом плане, возможно, это хороший шаг — начать работать над тем, чтобы избавиться от ипотеки.

Вы можете увеличить ежемесячный платеж в счет основной суммы и сократить срок кредита. Это позволит вам быстрее погасить ипотеку и со временем сэкономить на процентах.

Пенсионные планы

Если вы не выходите на пенсию в ближайшие несколько лет, вам также следует взглянуть на свои пенсионные и инвестиционные счета. Как выглядят ваши действующие пенсионная и инвестиционная стратегии?

Если вы еще не начали откладывать деньги на пенсию, или вы просто еще недостаточно накопили, возможно, вам может быть необходимо использовать свою стратегию более интенсивно. Этому может помешать погашение ипотечного кредита.

«Мне нравится показывать своим клиентам, какое влияние на их пенсионные счета оказывает сложный процент», — говорит Виндиш. «Если вы погашаете ипотеку раньше срока и ждете 15 лет, чтобы положить деньги на пенсионный счет, да, ваша ипотека выплачена, но вы потеряли 15 лет пенсионных сбережений. Это время, когда вы теряете то, что не сможете вернуть».

Совет: эксперты обычно рекомендуют направлять на пенсию не менее 15 % вашего ежегодного дохода до налогообложения.

Например, если вы начали отчисления на свой план 401(k) с 5000 долларов и добавляли 300 долларов в месяц в течение 30 лет при годовой доходности 7 %, вы получите 293 547 долларов в виде процентов.

Но если вы решите досрочно погасить ипотечный кредит и подождать 15 лет, тот же план взносов принесет 50 333 доллара в виде процентов. Если вы добавите к своим взносам дополнительные 900 долларов из погашенного ипотечного кредита, ваш процентный доход составит 173 599 долларов через 15 лет.

Правильно ли для вас отсутствие ипотеки?

Быть необремененным владельцем жилья — не всегда правильно. Обязательно примите во внимание свой имеющийся кредит, доход и долгосрочные финансовые планы.

Если вы не уверены в отношении того, что подходит вам и вашей семье, поговорите со специалистом по финансовому планированию и (или) консультантом по инвестициям. Полученный совет может дать вам общее представление о том, как лучше всего использовать имеющиеся у вас дополнительные деньги.